Большинство агентств недвижимости в Германии получают покупателей и арендаторов через порталы вроде ImmoScout24 и Immowelt. С ними всё понятно: объявление, звонки, просмотры. Сложнее с другой стороной сделки - продавцами. Хозяин дома в Бад-Наухайме или квартиры во Франкфурте выбирает маклера долго и осторожно, и именно здесь собственный сайт агентства решает больше всего.
Поэтому сайт маклера - это не копия портала с объектами. Он работает на две аудитории: показывает объекты тем, кто ищет жильё, и убеждает владельцев доверить продажу именно вам.
Две аудитории - две логики
| Кто приходит | Что ему нужно |
|---|---|
| Покупатель | объекты с фильтрами, честные данные, быстрая запись на просмотр |
| Арендатор | актуальные квартиры, условия, документы для заявки |
| Продавец | оценка стоимости, понимание процесса, доверие к маклеру |
| Арендодатель | поиск надёжного арендатора, сопровождение, условия |
Для продавца и арендодателя сайт должен быть не каталогом, а презентацией вашей работы: как вы оцениваете, как продвигаете, как проводите просмотры и как ведёте сделку до нотариуса.
Немецкие правила о комиссии - объясните их на сайте
Клиенты часто не знают, кто платит маклеру, и боятся скрытых расходов. Короткая понятная страница о комиссии снимает много вопросов:
- аренда: действует принцип «кто заказал, тот платит» (Bestellerprinzip) - как правило, комиссию платит арендодатель;
- продажа квартиры или частного дома частному покупателю: с конца 2020 года комиссию обычно делят пополам продавец и покупатель (Halbteilung);
- договор с маклером для таких сделок заключается в текстовой форме.
Точные формулировки согласуйте с юристом, но сам факт, что вы объясняете правила открыто, уже вызывает доверие.
База объектов - рабочее сердце сайта
Объекты на сайте должны совпадать с теми, что на порталах, и обновляться без двойной работы. Большинство маклерских программ (например, onOffice, FLOWFACT, Propstack) выгружают объекты сразу на порталы и на сайт через стандартный интерфейс OpenImmo. Ручное копирование быстро приводит к тому, что на сайте висят давно проданные квартиры.
Карточка объекта готовит к просмотру
- фото всех комнат, вида из окна, двора и подъезда;
- планировка - часто она убеждает быстрее любого текста;
- площадь, комнаты, этаж, год постройки, отопление;
- цена, расходы на содержание, комиссия;
- описание района: транспорт, школы, магазины, расстояние до Франкфурта;
- кнопка записи на просмотр рядом с объектом.
Энергопаспорт - обязательные данные
В Германии в объявлении о продаже или аренде нужно указывать данные из энергопаспорта (Energieausweis): тип паспорта, показатель энергопотребления, основной источник энергии, год постройки и класс энергоэффективности. Это касается и сайта, а отсутствие данных - частый повод для претензий.
Фильтры сокращают выбор
Цена, площадь, число комнат, район или радиус от адреса, тип объекта, наличие балкона, лифта, парковки. Фильтр должен работать мгновенно и на телефоне, а выбранные параметры сохраняться в адресе страницы, чтобы подборку можно было отправить партнёру.
Карта продаёт район
Карта с объектами и инфраструктурой показывает то, что сложно описать словами: близость к S-Bahn, парку, школе. Только помните про DSGVO - карта от внешнего сервиса загружается после согласия.
Подписка на новые объекты
Многие ещё не готовы звонить, но ищут активно. Подписка «сообщите, когда появится трёхкомнатная квартира в Фридберге до 400 000 евро» ловит таких людей и даёт вам базу заинтересованных покупателей - с согласием на рассылку по правилам DSGVO.
Для продавца - онлайн-оценка
Самый сильный инструмент привлечения продавцов - бесплатная онлайн-оценка недвижимости (Immobilienbewertung). Владелец вводит адрес, площадь, год постройки и состояние, получает ориентировочный диапазон и предложение точной оценки маклером. Для агентства это заявка от человека, который задумался о продаже, - самый ценный контакт.
Рядом стоит разместить:
- как проходит продажа с вами - по шагам до нотариуса;
- проданные объекты с реальными сроками продажи;
- отзывы продавцов;
- маклера с фото, опытом и специализацией.
Impressum и обязательные данные
Деятельность маклера в Германии требует разрешения по § 34c GewO, поэтому в Impressum, кроме обычных данных, указывают выдавший разрешение надзорный орган. Для многих маклеров действует ещё и обязанность повышения квалификации - её подтверждение тоже укрепляет доверие.
CRM: объект, клиент и маклер связаны
Заявка на просмотр должна сразу попадать в маклерскую программу с привязкой к объекту и ответственному маклеру. Тогда никто не перезванивает дважды, а продавец получает отчёт, сколько интересующихся было по его объекту.
Локальное SEO
Недвижимость ищут по месту: «Immobilienmakler Bad Homburg», «Haus verkaufen Wetterau», «Wohnung mieten Friedberg», «Immobilienbewertung Hanau». Помогают:
- страницы по городам и районам с описанием рынка;
- статьи: «Как продать дом без потерь», «Какие документы нужны для продажи»;
- профиль компании в Google с отзывами продавцов;
- микроразметка для организации и объектов.
Мобильная версия
Объект часто смотрят прямо на улице перед домом или в перерыве. Галерея, планировка, кнопка звонка и запись на просмотр должны идеально работать на телефоне, а страница объекта - легко отправляться в WhatsApp.
Аналитика
Смотрите не только трафик: сколько заявок на просмотр, сколько оценок от продавцов, какие объекты собирают интерес, а какие нет, из каких источников приходят продавцы. Для агентства один новый продавец часто важнее сотни посетителей.
Сайт для маклера от Balaba Digital
В Balaba Digital можно заказать сайт для маклера или агентства недвижимости: с базой объектов и импортом из маклерской программы, карточками с данными энергопаспорта, онлайн-оценкой для продавцов, подпиской на объекты и локальным SEO. Подойдёт корпоративный сайт или сайт-каталог. Студия веб-разработки находится в Гессене - рядом с Франкфуртом, Бад-Хомбургом и Фридбергом - и работает с агентствами по всей Германии.
Многие русскоязычные покупатели в Германии ищут маклера, который говорит на их языке. Покажем это на сайте правильно. Первая консультация - бесплатно.
